BEMS（ビルエネルギー管理システム）とは？
ビルのエネルギーを見える化する制御システム
【超解説】とても簡単に言うと何か？
ビル全体の電気・空調・照明などのエネルギー使用状況をコンピューターで一元管理・分析し、
ムダを見つけて自動制御や運用改善で省エネを実現するシステムのこと。
いわば「ビルの燃費を管理するカーナビ」のような役割です。
1. 基本概要
そもそも何か
BEMS（BuildingEnergyManagementSystem）は、ビルの空調・照明・受変電・給排水・防災など
あらゆる設備のエネルギーデータを収集・蓄積・分析し、最適な運転制御を行うことで
エネルギー消費の削減と建物内の快適性維持を両立するITシステムです。
デマンド監視装置が「電力ピークの抑制」に特化しているのに対し、BEMSは建物全体の
エネルギーを総合的に管理するシステムです。
なぜ必要なのか
省エネ法（エネルギーの使用の合理化及び非化石エネルギーへの転換等に関する法律）により、
一定規模以上のビル（年間エネルギー使用量1,500kL以上）は「特定事業者」として毎年の
使用量報告と中長期計画の提出が義務づけられています。
BEMSはこれらの法的義務を効率的に履行するための基盤であり、同時にランニングコストの大幅な
削減手段でもあります。
2. 構造や原理
BEMSの構成要素
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計測層（センサー・メーター）:CT（変流器）や電力量計、温湿度センサー、流量計などで
各設備のエネルギーデータをリアルタイムに計測します。 -
通信層（ネットワーク）:BACnet、Modbus、LONなどのビルオートメーション用通信プロトコルで
各計測器・制御器をネットワーク接続します。
近年はIPベース（BACnet/IP）が主流になっています。 -
管理層（サーバー・ソフトウェア）:収集したデータを蓄積・分析するサーバーと
管理ソフトウェア。
グラフやダッシュボードでエネルギー使用状況を「見える化」し、異常検知や省エネ提案を
行います。 -
制御層（制御出力）:分析結果に基づいて空調の設定温度変更、照明の自動消灯、デマンド制御の
実行などを自動で行う制御出力機能。
主な管理機能
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エネルギーの見える化:電力・ガス・水道の使用量を用途別・フロア別・テナント別に
リアルタイム表示。
時系列グラフで傾向分析ができます。 -
デマンド制御:電力ピークを監視し、契約電力の超過を自動制御で防止。デマンド監視装置の
機能をBEMSが内包しているケースが多いです。 -
最適運転制御:外気温・在室人数・時間帯に応じて空調の運転パターンを自動調整し、快適性を
維持しながら省エネを実現します。 -
帳票・レポート自動生成:月次・年次のエネルギー使用量レポートを自動生成。
省エネ法の定期報告に必要なデータを効率的に出力します。
3. 素材・形状・規格
規模別の分類
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大規模BEMS（フルスペック型）:延床面積10,000m²以上の大規模ビル向け。
専用サーバー・専用ネットワークで構成し、空調・照明・受変電・給排水・防災の全設備を
統合管理。 -
中規模BEMS（パッケージ型）:延床面積3,000〜10,000m²程度の中規模ビル向け。
メーカーが提供するパッケージソフトで比較的安価に導入可能。 -
クラウド型BEMS:計測器とゲートウェイを設置するだけで、クラウド上で
データ分析・レポート生成が行えるサービス型。
初期費用が抑えられ、中小規模ビルにも導入しやすいです。
4. 主に使用されている場所
- 大規模オフィスビル・テナントビル
- 商業施設・ショッピングセンター
- ホテル・コンベンションセンター
- 病院・大学・研究施設
- 工場・データセンター
- 公共施設（庁舎・図書館）
- 複合施設（再開発ビル・エリアエネルギー管理）
5. メリット・デメリット
メリット（長所）
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エネルギーコストの削減:導入により年間エネルギー消費量の10〜30%削減が一般的に
達成されています。 -
省エネ法への対応:定期報告に必要なデータの自動収集・帳票生成が可能。
報告業務の工数を大幅に削減できます。 - 故障の早期発見:設備の異常な消費パターンを検知し、故障やメンテナンス時期を予測できます。
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テナントへのエネルギー使用量配分:テナント別のエネルギー使用量を計測・按分し、公平な
光熱費請求が可能になります。
デメリット（短所）
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初期導入費用が高額:フルスペック型は数千万円の投資が必要。
クラウド型で抑えても数百万円程度の初期費用がかかります。 -
運用ノウハウが必要:データを収集するだけでは省エネは実現しません。
データを読み解き改善策を実行する人材・体制が不可欠です。 -
通信規格の互換性問題:メーカーや導入時期の異なる設備間で通信プロトコルの互換性が取れない
場合があり、既存設備との連携にインテグレーション費用がかかります。
6. コスト・価格の目安
おおよその相場
- クラウド型（小〜中規模）:初期費用約100〜500万円＋月額約3〜10万円
- パッケージ型（中規模）:約500〜2,000万円
- フルスペック型（大規模）:約2,000〜8,000万円
国や自治体の省エネ補助金を活用できるケースがあり、導入費用の1/3〜1/2が補助される場合も
あります。
7. 更新周期と注意点・絶対にやってはいけない悪い使用方法
更新周期
ソフトウェアは通常5〜7年でバージョンアップが必要です。
サーバー等のハードウェアは5〜10年、計測センサー・CTは10〜15年が更新の目安です。
クラウド型はソフトウェアの更新がサービス側で行われるため運用管理の負担が軽減されます。
絶対にやってはいけない悪い使用方法
BEMSを導入して「見える化」したものの、
データを分析して改善アクションを取らないこと。
高額なシステムが「高性能なデータ倉庫」になってしまいます。
エネルギー削減目標を達成するために空調の設定温度を
極端に上げ下げし、テナントの快適性を犠牲にすること。
入居者の不満やテナント退去につながります。
悪い使用方法をするとどうなるか（末路）
活用されないBEMSは数千万円の投資に対して省エネ効果がゼロの状態が続き、
メンテナンス費用だけがかさみます。
過剰な制御は前述のとおりテナント離れを招き、空室増加による収益悪化が
エネルギーコスト削減を上回る本末転倒の結果になります。
8. 関連機器・材料の紹介
9. 多角的なQ&A（20連発）
BEMSが入っているビルと入っていないビルの違いは？
BEMS導入ビルはエネルギー管理が最適化されているため、共益費に含まれる光熱費が
抑えられる傾向があります。また「省エネビル」として環境認証を取得しやすくなります。
テナントとして省エネに協力できることはありますか？
退出時の消灯励行、設定温度の適正化（冷房28℃・暖房20℃）、不要な機器の
スイッチオフなどが効果的です。BEMS管理者からの情報提供を活用してください。
BEMSでテナントごとの使用量がわかるのですか？
テナント別の計量機器が設置されていれば、各テナントのエネルギー使用量を
リアルタイムで把握できます。これにより公平な光熱費の按分が可能になります。
BEMSとスマートハウスの違いは何ですか？
BEMSはビル向け、HEMSは住宅向けのエネルギー管理システムです。
原理は同じですが、BEMSは設備規模が大きく通信プロトコルやセンサー数が桁違いに
多いです。
「ZEB」という言葉をよく聞きますが、BEMSとの関係は？
ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）は年間のエネルギー消費量を実質ゼロにする
ビルの概念です。BEMSはZEB実現のための中核技術の一つです。
BACnetとModbusの違いは？
BACnetはビルオートメーション専用の国際規格（ISO16484）で空調・照明の統合制御に
適しています。
Modbusは産業機器向けのシンプルな通信規格で、電力計やセンサーとの接続に多く
使われます。
既存ビルにBEMSを後付けする際のポイントは？
既存の空調コントローラーと通信可能かの確認が最重要です。
通信ポートがない古い設備は外付けセンサーとCT計測で間接的にデータ収集する方法が
あります。
CTの設置工数はどれくらいですか？
分電盤1面あたり約2〜4時間（停電工事の場合）。
分割型CTを使えば活線での取付けも可能ですが、電気工事士の資格が必要です。
通信ケーブルの配線は大変ですか？
RS-485（有線）の場合はケーブル配線が必要ですが、Wi-Fi・LTE対応の
ワイヤレスセンサーを使えば配線工事を大幅に削減できます。
調整・チューニングにどれくらい時間がかかりますか？
設置後の運用データ蓄積に最低3〜6ヶ月、季節変動を把握するには1年間のデータが
必要です。
導入直後から大幅な省エネ効果は出にくいことをオーナーに事前に説明しておくことが
重要です。
BEMSの設計に必要な資格はありますか？
法定資格は特にありませんが、エネルギー管理士、建築設備士、
ビルオートメーション関連の認定資格（ASHRAE認定等）があると設計品質が向上します。
BEMSの仕様書に含めるべき項目は？
計測ポイント一覧、制御対象リスト、通信プロトコル、データ保存期間、
帳票フォーマット、ユーザーインターフェースの画面仕様が主要項目です。
省エネ補助金を活用したBEMS導入の進め方は？
環境省・経済産業省のZEB補助金やSII（環境共創イニシアチブ）の補助事業に
応募するのが一般的です。事前に省エネ計算と投資回収計画の作成が必要です。
CASBEE認証とBEMSの関係は？
CASBEEの「Q3室外環境」「LR3地球環境」の評価項目でBEMS導入による省エネ効果が
加点されます。Sランク取得にはBEMS相当のエネルギー管理が事実上必須です。
AIを活用したBEMSは実用化されていますか？
はい。機械学習により過去のデータから建物の熱負荷を予測し、空調の先行制御を行う
AI-BEMSが実用化されています。
従来のルールベース制御よりも10〜20%の追加省エネ効果が報告されています。
BEMSの運用にはどんな人材が必要ですか？
エネルギー管理士やビル管理技術者が理想的ですが、クラウド型であればメーカーの
サポートを活用しながら既存のビル管理スタッフでも運用可能です。
投資回収期間はどれくらいですか？
クラウド型で3〜5年、パッケージ型で5〜7年、フルスペック型で7〜10年が一般的な
目安です。補助金を活用すれば大幅に短縮できます。
BEMSのデータはいつまで保存すべきですか？
省エネ法の定期報告に必要なデータは最低5年間保存が推奨されます。
長期のトレンド分析のためには可能であれば10年分のデータ保存が理想的です。
複数ビルの一括管理は可能ですか？
クラウド型BEMSであれば複数拠点のデータを1つのダッシュボードで一元管理できます。
ビル間のベンチマーク比較による改善活動にも活用できます。
BEMSで「異常」を検知した場合の対応は？
アラート通知に基づき原因を調査してください。
急激なエネルギー増加は漏水・漏気・設備の暴走などを示唆しています。
放置すると機器故障や事故につながります。
参考規格・出典
- 省エネルギー法
- 建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律）