ビル管法（建築物衛生法）とは？
ビルメンの「バイブル」─ 空気・水・清掃の衛生基準を定めた設備管理の根幹法令
【超解説】とても簡単に言うと何か？
オフィスビルや商業施設など
大きな建物（延べ3,000m²以上）の
空気・水・清掃の衛生状態を
一定基準以上に保つことを
義務付けた法律です。
「建築物環境衛生管理技術者」
（通称ビル管理士）を選任し
定期的な検査・報告が必要です。
1. 基本概要
そもそも何か
ビル管法（正式名称：建築物における衛生的環境の確保に関する法律）は、多数の人が使用する特定建築物の衛生環境を維持するための基準を定めた法律です。
1970年（昭和45年）に制定され、厚生労働省が所管しています。
なぜ必要なのか
大勢の人が利用するビルでは、空気の汚れ、水質の悪化、害虫の発生など衛生上の問題が起きやすくなります。
この法律で空気環境測定、給排水の水質検査、清掃・害虫駆除などの基準を定め、利用者の健康を守っています。
2. 適用範囲（特定建築物）
対象となる建物
事務所・店舗・学校等：延べ面積3,000m²以上。
学校教育法の学校：延べ面積8,000m²以上。
これらの建物は「特定建築物」として届出が義務です。
対象外の建物
工場、倉庫、病院（医療法で規制）、
住宅（マンション専有部）は
ビル管法の対象外ですが
自主的に基準を準用する
建物も多くあります。
3. 主な管理基準
空気環境測定：2ヶ月以内ごとに1回、CO₂・CO・温度・湿度・気流・浮遊粉じんの6項目を測定。
CO₂濃度：1,000ppm以下。
温度：17℃以上28℃以下。
相対湿度：40%以上70%以下。
気流：0.5m/s以下。
飲料水水質検査：6ヶ月以内ごとに1回（残留塩素等）。
貯水槽清掃：1年以内ごとに1回。
排水設備清掃：6ヶ月以内ごとに1回。
害虫駆除：6ヶ月以内ごとに1回の調査・防除。
日常清掃：毎日実施。大清掃：6ヶ月以内ごとに1回。
4. 建築物環境衛生管理技術者（ビル管理士）
特定建築物には「建築物環境衛生管理技術者」の選任が義務です。
国家試験（合格率約20%）または厚生労働大臣登録講習会の修了で取得します。
ビル1棟につき1名の選任が必要で、兼任は原則2棟までとされています。
5. メリット・デメリット
メリット（法令遵守の効果）
利用者の健康保護：空気環境・水質の基準により、シックビル症候群やレジオネラ感染を予防できます。
建物の資産価値維持：適正な衛生管理は建物の劣化防止と資産価値の維持に直結します。
テナント満足度の向上：快適な環境はテナントの入居率・継続率の向上につながります。
デメリット（管理者の負担）
管理コスト：空気環境測定・水質検査・害虫駆除など定期的な費用が発生します。
人材確保：ビル管理士の資格者は不足傾向にあり、確保が困難な場合があります。
記録管理の負担：測定結果や清掃記録を5年間保存する義務があり、事務負担がかかります。
6. コスト・費用の目安
おおよその相場
- 空気環境測定（1回・6フロア）: 10万〜30万円程度
- 飲料水水質検査（1回）: 3万〜8万円程度
- 貯水槽清掃（1回）: 5万〜20万円程度
- 害虫駆除・防除（年2回）: 5万〜15万円程度
- ビル管理士の人件費（年額）: 400万〜600万円程度
7. 罰則と注意点
罰則
特定建築物の届出を怠った場合は30万円以下の罰金。
改善命令に違反した場合は100万円以下の罰金。
管理技術者の未選任は是正指導の対象です。
絶対にやってはいけないこと
実測せずに前回のデータを
使い回したり、基準値を超えた
数値を修正したりすると
行政処分の対象となるだけでなく
利用者の健康被害に直結します。
測定は必ず正確に実施し
基準超過時は改善措置を
講じてください。
8. 関連法令・機器の紹介
- 労働安全衛生法:
事務所衛生基準規則との関連。
▶ 詳細記事はこちら - 水道法:
飲料水の水質基準との連携。
▶ 詳細記事はこちら
9. 多角的なQ&A（20連発）
ビルが暑い・寒いのは法律違反？
ビル管法では室温17〜28℃を基準としています。
著しく逸脱している場合は管理者に改善を求めることができます。
水道水がまずいのは？
貯水槽の清掃不足や残留塩素の低下が原因の可能性があります。
ビル管法では年1回の貯水槽清掃と定期的な水質検査が義務です。
ビルでゴキブリが出たら？
ビル管法で6ヶ月ごとの害虫調査・防除が義務です。
管理者に報告すれば対応してもらえます。
CO₂濃度が高いとどうなる？
眠気、頭痛、集中力低下の原因になります。
基準値1,000ppmを超えた場合は換気量の増加が必要です。
マンションにも適用される？
マンションの専有部は対象外ですが、共用部（ロビー・集会室等）が3,000m²以上の場合は対象になることがあります。
空気環境測定のポイントは？
測定は通常の使用状態で行い、各階の代表的な居室で実施します。
人の出入りが多い時間帯を含めて測定してください。
外気取入れ量の基準は？
在室者1人あたり概ね30m³/h以上の外気量が推奨されています。
CO₂濃度1,000ppm以下を維持できる換気量を確保してください。
加湿器の衛生管理は？
加湿器内の水は毎日交換し、週1回の清掃を推奨します。
超音波式はレジオネラ菌のリスクがあるため、蒸気式が望ましいです。
排水管の清掃方法は？
高圧洗浄が標準的で、6ヶ月以内ごとに1回実施します。
グリーストラップのある飲食テナントは月1回の清掃が必要です。
冷却塔のレジオネラ対策は？
冷却水の薬注処理（殺菌剤）と年1回以上の清掃・水質検査を実施してください。
レジオネラ属菌の検出基準は100CFU/100mL未満です。
設計段階で考慮すべき点は？
空気環境測定のための測定ポイント（各階コア付近）と、測定機器の保管場所を計画してください。
貯水槽の設計基準は？
有効容量は1日使用水量の1/2〜1日分を目安とし、清掃用のマンホール（直径60cm以上）を設けてください。
排水設備のトラップは？
各排水口にトラップを設け、封水深50mm以上を確保してください。
長期間使用しない排水口は封水切れに注意です。
特定建築物の届出は？
使用開始から1ヶ月以内に所轄保健所へ届出が必要です。
届出には建物概要と管理技術者の選任届を添付します。
3,000m²の算定方法は？
事務所・店舗等の用途に供する部分の延べ面積です。
廊下・階段・倉庫・機械室は含まれません（居室部分のみ）。
帳簿の保存期間は？
空気環境測定記録、水質検査記録、清掃記録等は5年間の保存義務があります。
ビル管理士の業務内容は？
管理計画の策定、測定・検査結果の評価、改善措置の指導を行います。
全体を統括する管理責任者の立場です。
保健所の立入検査は？
都道府県知事（保健所）が必要に応じて立入検査を行います。
帳簿の提示、設備の確認、改善指導が行われます。
特定建築物以外も対応すべき？
法的義務はありませんが、テナント満足度と資産価値の維持のため、ビル管法の基準を自主的に適用することを推奨します。
省エネとの両立は？
CO₂濃度を監視しながら外気量を最適制御するデマンド換気（DCV）で、衛生と省エネを両立できます。